Para o CEO da São Carlos, Gustavo Mascarenhas, a Faria Lima está próxima do limite e não tem mais tanto espaço para mais metros quadrados de imóveis de lajes corporativas.  “Não há mais espaço para novos empreendimentos imobiliários e uma expansão acelerada na Faria Lima, dado que é um espaço visto como já consolidado pelo mercado”, afirma em entrevista ao videocast ‘Dinheiro Entrevista”

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O executivo, que lidera a companhia de investimento e administração de imóveis desde meados de 2024, aponta que a restrição de espaço tende a favorecer imóveis em outras regiões adjacentes – ainda na Zona Sul, mas não necessariamente localizadas dentro do coração financeiro da América Latina.

“O que temos visto naturalmente é que é uma região que foi muito demandada e que chegou a um nível muito alto de ocupação, com preços também elevados. Isso possibilitou uma expansão para outras regiões. Acho que, tanto o eixo da Rebouças (Avenida), um eixo novo, com novas construções, vem ocupando esse espaço, quanto uma região já tradicional anteriormente, mas com prédios novos, que é a região da Chucri Zaidan, onde tem grandes lajes”, comenta.

Mascarenhas também aponta que o momento é de baixa vacância no segmento de lajes corporativas, com mais de 85% de ocupação em grandes centros – panorama que dá mais poder de barganha ao locatário e pressiona os preços para cima.

Segundo o gestor, o cenário permite, inclusive, um ganho real acima da inflação, com reajustes de preços substanciais.

Os gigantes fora da Faria Lima

O movimento de ocupar milhares de metros de Área Bruta Locável (ABL) fora do coração financeiro de São Paulo não é recente – mas algo gradual que ganhou força com movimentos emblemáticos nos últimos anos.

Um dos principais marcos foi o Nubank ter fincado os pés justamente na Rebouças, no bairro de Pinheiros, em São Paulo. Com seu headquarter (sede) nos arredores da Oscar Freire, a fintech fica fora do eixo onde estão os principais bancos e gestoras. O local se tornou mais atrativo para as incorporadoras após mudanças no Plano Diretor da capital paulista, em meados de 2014.

Outro player relevante do ramo financeiro, a Stone, está na mesma região. A adquirente passou a ocupar integralmente o prédio White 2880, na esquina da Avenida Rebouças com a Avenida Pedroso de Moraes, com cerca de 7 mil metros quadrados, mudança que ocorreu há cerca de um ano.

Na Avenida Chucri Zaidan, que fica na Vila Cordeiro (Zona Sul  de São Paulo), a Vivo Telefônica ocupa integralmente o edifício Chucri Zaidan, que tem sete andares com conjuntos de 3.129 m² cada. Além disso, a Huawei ocupa 11.600 m² no eixo da Chucri Zaidan, distribuídos entre os edifícios EZ Towers – que são geridos e possuem participação da São Carlos.

BYD, GWM e Keeta (do grupo Meituan), também possuem equipes distribuídas entre os edifícios EZ Towers e Morumbi Corporate.

Qual o momento da São Carlos

A companhia nasceu dentro das Lojas Americanas, na década de 1980, quando o trio da 3G Capital – Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Carlos Alberto Sicupira – perceberam que os ativos imobiliários da empresa tinham valuation (valor da empresa) superior ao da varejista em bolsa.

Assim, fizeram um spin-off (nova empresa) e iniciaram as atividades voltadas para o desenvolvimento e administração de imóveis para apoiar a expansão da rede varejista. Em 1999, os acionistas aprovaram a separação da São Carlos, que se tornou uma companhia de capital aberto sem vínculo societário com a varejista.

Atualmente, a São Carlos tem portfólio composto por edifícios corporativos classe A e centros de conveniência (strip malls), com operações concentradas nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro. Listada na B3 sob o ticker SCAR3, a empresa é classificada como uma small cap (empresas com menor capitalização de mercado) com valor de mercado de cerca de R$ 840 milhões e patrimônio líquido de R$ 1,07 bilhão.

Nos resultados de 2025, a empresa registrou prejuízo, mas distribuiu dividendos extraordinários expressivos. A São Carlos teve prejuízo líquido de R$ 48,4 milhões, em 2025, ante prejuízo de R$ 32,9 milhões, em 2024. Já o lucro líquido proforma – que exclui os efeitos do CPC 36 (R3) – foi de R$ 254,8 milhões no ano. O EBITDA recorrente consolidado totalizou R$ 104,6 milhões no ano, queda de 7,8% em relação a 2024.

O prejuízo contábil, porém, não impediu uma distribuição robusta aos acionistas: a companhia aprovou a distribuição de R$ 406 milhões em dividendos, o equivalente a R$ 7,10 por ação, com yield de 29% – proventos viabilizados pela venda de ativos ao FII JiveMauá. Considerando os últimos 12 meses, o dividend yield acumulado chegou a aproximadamente 47%, um dos mais altos das empresas da bolsa de valores.

Atualmente a companhia opera uma transição nos seus negócios, vendendo participações societárias em vários dos imóveis para fazer caixa e atuar na gestão e consultoria imobiliária. Em vários dos casos, mantém uma fatia societária e o vínculo com o imóvel, que passa a ser operado via Fundos Imobiliários (ponta da aquisição) e gera receita recorrente para a empresa.

Na prática a São Carlos passa a se posicionar mais como uma gestora ou um private equity do setor imobiliário.